Par Jean-Thomas OLANO, Président PROMO 6 – Juin 2020

Ceci est notre première communication officielle depuis le début de cette crise sanitaire.

Nous n’avons en effet pas souhaité communiquer auparavant.

Trop de messages, d’informations plus ou moins fiables, d’avis aussi divers que variés d’experts comme de pseudo experts, d’émotions, de scénarios catastrophes, d’espoirs comme de désespoir pour venir en rajouter.

 

Dans le contexte actuel et fort de l’analyse qui suit, nous sommes certains que nos produits et leurs solutions dynamiques associées sont des valeurs refuges supérieures à l’or et nous avons pris la décision de lancer, à Méribel, les travaux sur deux nouveaux programmes ISBA et LES GRANDS CHALETS DES PISTES.

Comme vous le savez, nous concevons des programmes immobiliers de très grand standing dans ce qui est considéré comme une des plus belles stations de skis au monde, au cœur même du plus grand domaine skiable au monde : Méribel.

Depuis plusieurs années, nous avons encouragé nos clients à opter pour une gestion dynamique de leur investissement en nous confiant au travers de nos agences BARNES le mandat de gestion locative avec prestations para-hôtelières adapté à cette exploitation et cette gestion.

Récupération de la TVA, amortissement du bien, rendement locatif, optimisation de la transmission, sécurité, tels sont les critères de performance qui caractérisent les montages de gestion que nous proposons, montages qui entourés des meilleurs experts en la matière allient de manière sécurisée ingénierie financière, notariale, fiscale et juridique.

L’agrément des vacances en montagne, dans une ambiance des plus familiales et intimistes, venant coiffer cette performance patrimoniale.

Nous expliquions alors qu’investir qui plus est dans un actif tangible, sûr et exclusif, permettait de surpasser les autres produits financiers tels que les actions et parts d’entreprises, le marché obligataire, ou autres matières premières.

Ce que nous ne savions évidemment pas, c’est qu’une situation comme celle que nous traversons rendrait notre vision et nos solutions plus à propos que jamais !

Dans cette période d’insécurité physique, financière, sociale, encore davantage anxiogène car personne ne peut prétendre aujourd’hui savoir comment se dessine le futur, il subsiste quelques éléments d’appréciation tangibles.

Parmi ces éléments nous pouvons relever notamment :

• Le fait que les taux d’intérêt vont rester à zéro ou très proche de zéro pendant de nombreuses années ; les sommes abyssales annoncées tant par les banques centrales que par les états pour compenser dans un premier temps les pertes d’activité liées à la crise, puis probablement dans un deuxième temps pour relancer l’activité, ne peuvent prétendre être remboursées par les émetteurs et emprunteurs. Pas plus qu’une quelconque charge d’intérêt. Et comme tous les états s’endettent encore davantage il n’est pas question d’un quelconque défaut de paiement de l’un d’entre eux.
• L’immobilier est le seul actif, avec l’or et les matières premières, qui est physique et donc tangible. Contrairement aux matières premières il présente un rendement et il s’agit là d’une différence fondamentale.
• La valorisation du bien est elle-même directement liée à sa rareté, sa qualité intrinsèque -en ce sa qualité et son coût de construction- son exploitation notamment par le rendement, et son implantation géographique.
• Le rendement, même s’il pourrait être temporairement dégradé par les mesures de distanciation, sera structurellement supérieur à la charge d’intérêt. Le bilan d’exploitation dans le cadre d’une activité d’exploitation reste et restera positif.
• L’effort financier qui sera demandé à tous sera très probablement orienté davantage vers les particuliers que vers les entreprises. Celles-ci payent déjà un lourd tribut tant par la forte réduction mécanique et incitative des dividendes, que par les charges payées sans activité en face.
• Le mécanisme d’acquisition proposée sur les acquisitions neuve passe par la création d’une SARL dite « SARL de Famille ». C’est donc au travers d’une entreprise que se fait l’acquisition et l’exploitation du bien. Le statut de LMP ou LMNP (Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel) permet alors de bénéficier d’un régime fiscal performant -récupération de la TVA, amortissement du bien…- et pérenne dans la mesure où il ne s’agit en rien d’une niche fiscale mais bien d’une exploitation d’entreprise en bonne et due forme.

 

En résumé et conséquences de ce qui précède :

– Les taux d’intérêt vont rester longtemps à un niveau historiquement bas
– L’immobilier jouera à plein son rôle de valeur refuge
– L’immobilier dans les lieux de villégiature jouera encore davantage ce rôle
– L’État ira chercher l’argent là où il se trouve
– L’État favorisera encore davantage le capital productif

 

Nous pensons par ailleurs que Méribel restera Méribel.

En ce sens que même si la prochaine saison risque d’être impactée par des mesures sanitaires qui ne seraient pas encore totalement levées et par une moindre fréquentation étrangère, ses infrastructures uniques au monde, la qualité de sa gestion -Méribel est une commune de 2000 administrés, au budget annuel de 50 M€, et sans aucune dette à son bilan- et son positionnement résolument familiale et intimiste vont permettre une grande résilience par rapport à la situation de crise vécue en France comme dans le monde.

Enfin, et loin de nous d’en faire une analyse sociologique de plus, mais il est probable que les vacances à la montagne soit un sujet qui sortira largement renforcé pour les prochaines périodes de vacances ; tant en hiver qu’en été d’ailleurs.

 

Nous avons pu échanger avec de nombreux clients pendant la période de confinement, et sur une période de 3 semaines, une seule annulation a été constatée sur les ventes validées pendant l’hiver dernier. D’autres ont souhaité davantage de temps pour y voir plus clair dans leur activité et leur patrimoine. Finalement, quatre clients sur cinq ont choisi de concrétiser leur démarche de placement et d’investissement.
Parmi eux, la moitié nous a demandé d’accélérer les appels de fonds (ce qui n’est pas possible car les appels de fonds sont strictement conditionnés et proportionnels à l’avancement des travaux) et de trouver des solutions pour augmenter leur placement de capitaux. Considérant qu’il leur fallait réallouer sans attendre leurs capitaux investis dans différents supports, notamment ceux placés sur les marchés financiers, où disponibles sur leurs comptes bancaires.
Cela s’est traduit soit par la proposition d’une extension des m² à acquérir, soit par l’acquisition d’un bien supplémentaire.

Fort de ces échanges et de la situation constatée, nous avons pris la décision de lancer les travaux sur les deux nouveaux programmes ISBA et LES GRANDS CHALETS DES PISTES. Ces deux chantiers ont démarré depuis 2 mois, et nos entreprises sont confiantes pour livrer ces deux résidences respectivement de 13 et 24 appartements d’ici à fin novembre 2021.
Nous avons par ailleurs repris les travaux sur VILLAGE DE L’OREE.

 

Avec les programmes neufs LES GRANDS CHALETS DES PISTES situés dans le quartier du Rond-Point et la résidence ISBA en centre station, l’opportunité est grande pour nos clients, comme pour nous, de sécuriser les capitaux.
La balance risque-opportunité penche même aujourd’hui en faveur de l’opportunité.

Nous ne manquerons pas de revenir vers vous régulièrement pour vous tenir informés de l’avancée de nos projets.