Dans le cadre d’un investissement dans un programme neuf tel que le Village de l’Orée ou les Grands Chalets des Pistes, il est parfaitement judicieux de constituer une SARL de Famille avec ses enfants.

Acquérir un appartement neuf via un régime fiscal type SARL de famille

Dans le cadre d’un investissement dans un programme neuf tel que le Village de l’Orée ou les Grands Chalets des Pistes, il est parfaitement judicieux de constituer une SARL de Famille avec ses enfants.

Elle permet ainsi de répondre aux objectifs patrimoniaux et préparer ainsi une transmission à moindre coût.

En profitant d’avantages fiscaux

La SARL familiale peut opter pour le régime de l‘impôt sur le revenu sans limitation dans le temps, à condition que la société exerce une activité commerciale telle que la location meublée ou la parahôtellerie.

L’intérêt de cette option est la translucidité qui permet aux associés d’appréhender directement et immédiatement les déficits ou profits dégagés par la société sur leurs revenus. Le résultat étant déterminé au niveau de la société mais il est liquidé au niveau de chaque associé au prorata de sa quote-part.

Il faudra néanmoins payer un minimum de 1 200 euros en moyenne de cotisations sociales annuelles à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).

Un outil de gestion qui facilité la transmission familiale

La volonté d’investir est souvent couplée avec celle de transmettre son patrimoine et protéger sa famille. En tant qu’investisseur, vous pourrez en effet transmettre à titre gratuit des parts de la société à vos ayants-droits tout en conservant la maîtrise totale de la société grâce à un aménagement spécifique qui permet de piloter au plus près des attentes des investisseurs (contrôle de l’actionnariat, vente du bien immobilier et utilisation des sommes perçues, parts sociales à dividendes majorés, etc…)

De surcroit, une transmission démembrée des parts permettra en outre de réduire le coût des droits de mutation car la donation sera taxée uniquement sur la valeur des parts en nue-propriété, qui compte tenu de la valeur de l’emprunt bancaire en passif s’avèreront avoir une valeur faciale extrêmement faible. La transmission est donc optimisée en début de vie de la Société quand le passif est important.

Dernier avantage et non des moindres, la détention d’un bien dans le cadre d’une Société de parahôtellerie permet d’éviter la taxation à l’IFI en vertu du principe des actifs immobiliers affectés à une activité opérationnelle qui place hors champ d’application les immeubles destinés à la parahôtellerie (article 965 alinéa 2 du CGI). Encore un avantage pour la détention en Société plutôt qu’à titre personnel ou pour évacuer l’écueil IFI, il faudra prouver que le bien détenu pour la même activité est en fait affecté à l’activité principale de celui qui le détient…

Attention ! On remarque souvent des envies de créer une SCI. Les SCI ne peuvent faire que des activités civiles et ne sont pas adaptées pour le meublé ou la parahôtellerie car elles seront alors fiscalisées à l’impôt sur les sociétés ce qui entraine une fiscalité double :

1. d’abord au niveau de la Société, par le paiement de l’impôt sur les bénéfices
2. pour sortir l’argent de votre patrimoine, il faudra payer la Flat-Tax (ou PFU – le prélèvement forfaitaire unique) à 30% !

En résumé, la SARL de Famille est un outil d’optimisation fiscale et patrimoniale si vous souhaitez investir avec vos enfants et/ou époux(se), partenaire de PACS dans un projet immobilier PROMO 6.

Rédaction : Axel PEINY, fiscaliste.