L'interview d'Arnaud groussac : Investir dans l'immobilier de montagne

Après des années d’euphorie, le marché de l’immobilier recule. À fin août 2023, la baisse du volume de ventes sur 12 mois atteignait 16,6 %. Une baisse annuelle aussi conséquente n’avait pas été relevée depuis 10 ans (source notairesdefrance.fr). Selon Arnaud Groussac, expert en immobilier, il y a plusieurs causes à cette chute historique : l’absence de volonté politique, l’inflation qui fait exploser les coûts de construction, la hausse des taux d’intérêt qui pénalise les acquéreurs et les promoteurs, et enfin le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier. « Pour les investisseurs, la hausse des taux d’intérêt a techniquement peu d’impact. En déduisant les intérêts d’emprunt, les projets arrivent à générer du déficit donc on minimise l’impact fiscal et même on l’optimise. Mais on assiste aujourd’hui à un verrou du marché et à un jeu de « poker menteur » entre acquéreurs et vendeurs. » explique M. Groussac.

Un marché plutôt résilient donc, et qui, selon M. Groussac n’est pas près de décliner. Ce type de bien est synonyme de plaisir et d’évasion et aujourd’hui plus que jamais les gens couplent la notion financière à celle de plaisir. « Depuis le Covid, nous avons besoin de travailler différemment, par exemple trois jours par semaine à Paris et le reste dans les Alpes. Cela ne veut pas dire que vous faites une croix sur la rentabilité, si vous optez pour une solution de gestion et de conciergerie, vous mettez votre argent à l’abri et vous pouvez profiter de votre bien, globalement à moindre frais. »

L’immobilier de luxe représente plus que jamais la valeur refuge, non seulement avec le bien en lui-même, mais aussi avec le transfert de liquidités. « Nous constatons une défiance accrue envers les banques et le système monétaire. Donc mettre à l’abri une partie de son patrimoine en achetant un bien de luxe, et comme les taux d’intérêt sont plus hauts, permet de s’y retrouver au niveau fiscalité, même en levant moins de dettes. Ce transfert d’épargne dans l’immobilier sera la tendance dans les prochaines années jusqu’au retour d’une dynamique porteuse. »

Malgré le changement climatique, il est donc plus que jamais judicieux d’investir en montagne, mais à certaines conditions : Une station premium, un emplacement premium et un immobilier premium sont les critères de base. « Des stations de haute altitude, bien sûr, mais aussi des stations qui ont un fondement et un cœur luxe, avec des infrastructures hors remontées mécaniques. Ces destinations sont en train d’inventer le tourisme de demain, multi-saisons. Je rajouterais deux critères qui sont l’accessibilité, pour un transfert rapide depuis les villes principales, et la connectivité qui est fondamentale notamment pour le travail à distance. »

La rareté contribue également à assurer la rentabilité de l’investissement immobilier de luxe. Dans ces stations les opportunités de constructions se font de plus en plus rares. « L’immobilier doit toujours être pensé sur le long terme. Aujourd’hui plus que jamais, l’étiolement de l’offre fait que l’on est sur un marché très protégé. Sur le marché du luxe mer ou montagne, on assiste depuis un an à une hausse de 6 à 8% pendant que le reste du marché est en baisse. C’est bien une valeur refuge. »

L’idéal c’est de créer une société, une société de famille par exemple, d’investir via cette société pour bénéficier des avantages fiscaux et de coupler au statut de LMNP. « C’est important à mon sens sur ce type d’immobilier de s’attacher un service de conciergerie. Ce n’est pas une perte de rentabilité mais plutôt un gage de sérénité et de pérennité. »

La mécanique du réemploi de fonds est également un schéma optimal pour diversifier lors de la cession d’une entreprise, à condition de le faire sous forme de société avec conciergerie pour répondre à la notion de service et d’optimiser ainsi la fiscalité liée à votre cession. Aujourd’hui plus que jamais le patrimoine prend tout son sens, non seulement par souci de transmission ou de prévoyance, mais aussi pour des raisons plus intangibles, comme le besoin de se retrouver en famille, de prendre soin de sa santé, de se faire plaisir. Investir dans l’immobilier de luxe nous « met à l’abri » dans tous les sens du terme.